Kommerziell Kreditgeber si ganz genee op hir Underwriting. Zënter de perséinlechen Kredittecheren vun de Keefer sinn zimlech wichteg an der kommerzieller Krediter, benotzen se aner Critèren, fir Kreditpräis ze huelen. Kommerzielle Propriété gëtt gekuckt fir Einnahmen ze generéieren, also ee vun de Critèren déi populär ass fir d'Erléisung ze kucken fir ze kucken ob et genuch genuch ass fir d'Hypothek ze bezuelen an e Prêt fir de Prêten ze verloossen.
Wann e Kreditt an enger Appartement oder e puermoleg Besëtzer kuckt, egal ob eng Hypothéik kritt gëtt, a fir wéi vill, kann mat dem DSCR oder dem Debt Service Coverage Ratio festgeluegt ginn. Et ass eng einfach Berechnung, awer ganz wichteg. De Kreditgeber ass net wierklech vill mat individuellen Krediter Noten oder Geschichten vun de Besëtzer betrëfft. Den Investitiounsziel ass ROI, Zréck op Investitioun, a Cash Flow, also de Cash Flow ass primär Réckbléck.
Eigentlech sollten Investisseuren d'Prêten un d'Prêten unzepassen fir sécherzeleeën datt d'Cashflow-Berechnungen richteg sinn fir en Appartementprojet. Si wëlle Finanzsäiten gesinn, déi Recetten an Ausgaben hunn. Si wäerten dann feststellen ob déi Zuelen aussieken, wéi se weider an d'Zukunft weiderfuere kënnen, oder besser oder méi schlëmm ginn. Wann d'Zuelen weisen, datt de Cash Flow adequat de Scholdenieur beleeft, iwwerpréift se d'Investitiounsauswiel a seng Wäertschafung vum Investor (en).
Obwuel et vill Plaze gëtt fir ze kucken wéi d'DSCR mat engem Projet a Hypothekoumäert scho geschitt ass, ass et méi wahrscheinlech e Keefer wëllt wëssen, wéi vill se op e Projet leeën, deen se u Kauf kaafen. D'Investisseure maachen hir eege Berechnungen an kucken op hir gewielte Kreditgeber fir d'Zuelen, déi se agefouert hunn, ze validéieren.
Béid Investisseuren a Kreditgeber hunn an dësem Respekt e gemeinsame Zil. Ass de Projet fir méi rentabel genuch fir d'Scholdekoup mat adequat Gewënn iwwerlieft?
Mir kucken dëst aus zwou Richtungen, fir déi aktuell DSCR ze kréien an d'Besteierung vun engem Besëtz mat engem Kreditgeber-obligatoresche DSCR. Dës Kalkül léisst an deem Betrag mat engem gemeinsame Kreditgeber minimum acceptabel DSCR vun 1,20. Duerfir wäerte mir et an der anerer Richtung maachen, fir den DSCR ze kréien.
Schwiereg: Duerchschnëtt
Zäit néideg: 20 Minutten
Hei ass Wéi:
- Bestëmmt de Cash Flow , oder Brutto-Operatiounsertrag no subtrahéieren Vakanz an Kreditverloschter .
Renten total vun 187.000 Dollar / Joer - 9% Vakanz an Kreditverléisseg ($ 16.830) = $ 170.170
- Duerno kritt Dir NOI oder Nettogewënn ze bréngen andeems all aner Ausgaben fir Operatioun a Gestioun subtrahéiert, dorënner Steieren a Versécherungen.
Brutto Betribsgebei - All Ausgaben = NOI, oder Nettogewënn
$ 170.170 - 72.470 (Ausgaben) = $ 97.700 NOI
$ 97.700 / 12 Méint = $ 8142 / Mount NOI
- Wann de Kreditgeber een Minimum Akzeptabele DSCR vun 1,20 benotze kann, da musst de $ 8142 / Mount 1.2 Mol pro Mount all Mount Hypothéik bezuelen. Fir dës maximal Bezuelung ze kréien, ass et néideg d'Divisioun $ 8142 1.2 ze trennen.
$ 8142 Monatlecht Nettoakommes / 1,20 Minimum DSCR = $ 6785 / Mount maximal Hypothéilsezahlung.
- Elo ass et just néideg fir ze bestëmmen, wéi vill wäert mat aktuellen Tariffer geléint ginn. Wann dee Keefer een Zënssaz vun 6,875% op e 30 Joer Prêt erwächen kann, en Hypothäckrechner soen eis datt de Prêt kann berechtegt ëm 1.032.836 $ sou dës Immobilie ze léinen, well dësen Prêt a Zënssgeriicht zu Zentral a Zënter entsteet vun $ 6785 / Mount, an dem Minimum 1,20 DSCR.
Déi meescht Hypothesen Calculator léisst Iech d'Bezuelung, den Zënssaz an d'Zäit d'Krediträicher berechnen.
- Wéi mer ugefaangen hunn, woussten mir datt mir mat enger deklaréiert DSCR an enger Hypothekarbeschtestabilitéit investéiere konnten, well mir Käfer wëllen schätzen, wéivill kéint e Prêt un d'Propriétéit ausgeliwwert ginn. Mee, loosst eis just eng DSCR-Berechnung maachen, wou mir den aktuellen Projet'en Ausgaben a Prêt bezuelt kréien.
$ 223.000 NOI / $ 172.000 Hypothekärzahlungen = 1.30 DSCR
1.3 ass besser wéi 1,2 an dësem Fall, also wahrscheinlech e akzeptable DSCR. Awer wann en neie Betrib op engem Operateurprojet gesat gëtt, wäerte momentan NOI benotzt ginn wéi et op der éischter Plaz war fir ze kucken wat wat als Hypothéikbetrag zouhëlt.
Wann d'Zuelen do sinn, kënnen Investisseuren a Prêten gutt iwwer d'Projete finanzéiere an d'künfteg Profitabilitéit fillen.
Wat Dir braucht:
- D'Akommes an d'Käschte fir d'Immobilie.
- E Prêt-Rechner.