01 - Real Estate Investment Evaluatioun ass bäi quantitatativ a qualitativ
Ech hunn e Bléck op eng potenziell Investitioun den aneren Dag. Et war eng gräift Véier Eenheet Multi-Famille-Propriétéit, déi am Besëtz vum Besëtzer Besëtzer besat war, deen dräi Joer laang do war. De Proprietaire war eclectesch akademesch an et war all manner vu bric-a-brac an antike verstoppt iwwerall d'Plaz. D'Plaz gouf net ënnerdeelt gemengt. Teppe muss ersat ginn an d'Biedem agefouert ginn. D'Verstoussverstärkung hat de Buedem an de Plazen ugeschmiert an hunn grouss Risse geschloen, déi op verschidde Weeeweeg riicht an ënnen gedréckt hunn.
Ech touréiert d'Plaz mat e puer Frënn vu ménger - e puer Coureuren, déi interesséiert waren fir an Immobilien ze goen. Si hunn d'Plaz vun deem Moment wou se an d'Dier geroden hunn. Awer wann ech dës Bulbs an Rëssen gesinn hunn, hunn ech eng Saach gesinn: Geld. Stëftungsproblemer erschrecken de meescht Investisseuren, wat den Konkurrenz verringert an d'Präiserhéiung erweidert.
Awer wéi een en Deal wéi dëst ze evaluéieren? Oder eng Affär, fir déi Matière? Perséinlech, ech bréngen d'Iwwerleeungen op zwou Kategorien:
• Quantitative: Wéi erwaart Dir d'Besëtz als Investitioun? Fir dësen Deel kann ech meng Rechner oder meng Tabellenblatt, oder meng Evaluatiounsprogramm, a puer Nummeren lafe loossen.
• Qualitativ: Ech muss mech froen "Kann ech et goen?" Wann Dir mat der enormer Majoritéit vun Immobilieninvestoren sidd, da sidd Dir deelweis. Dat heescht, datt Dir dëst Projet op der ganzer "Day Job" konfrontéiert huet an duerno se ze änneren. Dëse Deel vun der Analyse wäert séng Séil suchen; e Rechner gëtt Iech net hei ze hëllefen.
02 - Quantitative - Leeën d'Nummeren mat Cap-Rate auszeféieren
Perséinlech, ech hunn Tendenziell fir dräi Schlësselen nozekucken wann ech eng Investitioun anhalen. Cap-Rate , ass déi éischt vun dësen Tools.
Cap-Rate ass einfach de jährlecht Nettoakommes geteet duerch de Präis vun der Immobilie. Jorelang hunn Investisseuren déi "1% Regel" benotzt déi nëmmen soen datt d'mensléch Rent vun engem Reseau soll ongeféier 1% vum Präis deen Dir fir d'Prêt bezuelt. E puer Mäert hu vun dëser Verhältnis duerch d'Rocket-Eegele Wäerter ausgeliwwert, awer an anere kanns de nach Proportiounen, déi d'1% Regel passen. Eppes wat Dir am Gedächtnis hält, ass awer datt d'1% Regel vun Daumen e fairen Indikator ass, ob d'Eegabe genuch Liichtstroum op jährlech Basis ze generéieren fir Hypothéie bezuele plus Ausgaben. Do, natierlech, sinn vill Variablen déi an dësen (vu Steieren zu Zënssätz op d'Prozentzuelung, déi Dir bezuelt), awer et ass e Startpunkt.
03 - Cash Flow als Quantitative Evaluatiounstool
Déi eenzeg Prinzip, déi Dir Iech op Cap vun der Kappe interesséiert, ass datt Dir maacht fir eng einfache Proxy fir eng Art vu Cashflow déi Investitioun wäert generéieren. An Investitiounen, Boss ass Kinnek - ignoréieren dës Rechnung op Ärer Gefaart.
De Schätzungen vu Kassenflüisser bemierken de grousse erwartete Ausfluss vu Kasse (Steieren, Haaptziel, Zënsen, Ausgaben, Vakanz, Gebaier, Reparaturen) ze maachen a vergläicht et mat dem Akommes, deen d'Propriétéit produzéiert. Dir kënnt dëst entweder iwwer eng Tabelle oder eng Software Evaluatioun Software Package benotzen .
04 - Rate vun der Réckruff als Quantitative Real Estate Investment Analysis Tool
De Cashflow, am Géigendeel, erlaabt Iech d'Erhéigung vun der erwuessene Präiserhéijung (ROR) ze berechnen. Zuel vu Retour ass e Verhältnisser vun der Rentabilitéit; Et mecht de Bargeld, deen e Projet unzefänken an de Bargeld deen Dir an de Projet setzen soll.
Dir musst eng Tabelle oder e Software zur Evaluatioun vun Immobilien maachen fir dëse Verhältnis ze berechnen. Ech denken, et ass ganz nëtzlech, well et mir d'Vergaangenheet vergläicht, déi ech erwaart fir d'Investitioun vs Viraussetzung Ech géif onerun allem erwaart ginn fir aner, ondäitlech Investitiounen. Zum Beispill: wann ech d'Nummeren fir d'Immobilie beschriwwen hunn, déi ech am Ufank vun dësem Artikel beschriwwen hunn an et huet mech zréckgeschleeft fir e Retour vun 8% Ech wier sécherlech drun.
Ech kann erwaarden datt 8% Investioun am Börsemaart kréien (e Risiko, e ganz vill manner Effort). Fir de Risiko an d'Effort muss ech an dëst Projet setzen an ech erwaarden e Rendez-vous gutt nördlech vun 20%.
05 - Qualitativ - Kënnt Dir de Projet gemaach?
Wéi ech gesot hunn, gëtt Äre Rechner hier net hëllefen. Dëst ass wann Dir e Bléck an de Spigel schloofen an denkt iwwer wéi vill Zäit an Effizienz Dir gitt fir de Projet ze widmen.
Neen, kucke mir op e Projet deen ech um Ufank vum Artikel gemaach huet. Loosst et soen, datt Dir et vergläicht mat enger ähnlecher Chance eng aner Multi-Famill an der selwechter Quartier awer e muss manner Aarbecht maachen. Dir hätt dës Gelegenheet iwwer de Fixer-Uewerot, ausser déi zweet eng erheblech méi héich Renduatioun. Mä wéi vill méi héich ass?
Fir d'Investisseure beginn hunn ech ëmmer den selweschte Rot ze bidden: An dësem Beräich erréiren op der Säit vun Vorsicht. E Projet, deen Dir gemaach hutt, ass onendlech besser wéi een, deen Dir mat der Zäit verbrennt hutt. Fannt eppes an Ärem Comfort Räich, deen e puer vernünfteg Zuelen ubitt, et get et fäerdeg, féiert dann op eng méi erfuerderlech (an hoffentlech méi rentabel) Projet um nächste Kéier.
Fazit:
Analyse ass Deelzäiteg Technik, deel Wëssenschaft. Kuckt d'aner Themen an dëser Rubrik fir méi Iddien iwwer d'Evaluatioun vun Investitiounen.
Auteur Chris Smith ass en Investisseur vum Immobilier, e Grënner vun engem Online Referendum fir Investisseuren a Immobilientechkeeten an huet publizéiert Artikelen zu Corporate Finance Magazine, Euromoney, an dem Business Journal Network.