Eng Iwwersiichtszeenzele vun wat Dir Aacht op d'Infrastrukture vun der New Reparatur vun der IRS bezuele
Wann eng speziell Reparatur d'Ausrüstung besser mécht, de Besëtz op hir normale Konditioun gespaart oder d'Eegeschafung op eng nei oder aner Benotzung adaptéiert, da gëtt de Käschte aktiv an iwwer méi Joer abegraff.
Reparatur- an Ënnerhaltungskäschten, déi net ënnert de Kategorien vun Besserungen, Restauratiounen oder Adaptatiounen falen, kënnen am ganze Joer ofgeschaaft ginn.
D 'Basics
"Wann Dir Reparaturen hutt, kënnt Dir et abezuelen", seet de Steve Nelson, en zertifizéierte Public Accountant deen extensiv iwwert d'Ofwécklung vun den Repart'en op dem Evergreen Small Business Blog geschriwwen huet an e modernste E-Book Previewing Form 3115 geschriwwen huet Neier Notzungsbestëmmungen .
"Wann Dir wat Dir maache, ass d'Verbesserung, d'Restauratioun oder d'Adaptatioun", seet d'Nelson, "déi nei Regelen solle mir Iech kapitaliséieren an ofginn, wann et net esou e Betrag ass datt et kleng Kartoffel ass."
Routine Reparaturen a Maintenance, déi effektiv ofgeschaaft ginn kënnen
"Am Allgemengen kann Dir Betriber fir Reparaturen a Wartung zu materiellen Eegabe bezuelen, wann d'bezuelte Betrag net néideg seet ginn fir aktivéieren ze kënnen." (IRS.gov, Publikatioun 535, Geschäftsausgaben, Kapitel 7, Rubrik iwwert Reparatur- a Wartungskosten.)
Wéi Dir definéiert wat mir kënne mat abezuelen wat mir net erfuerderlech sinn fir d'Kapitaliséierung ze erfëllen, dréit et eis ze drun, d'Fro ze stellen: Sollt dës Käschte capitaliséiert ginn? Wann net, da kënne mir et abezuelen.
An engem aneren Deel vun der Publikatioun 535 erklärt d'IRS den Ënnerscheed tëscht Wartung a Reparaturen:
"Reparaturen Dee Käschte vun der Reparatur oder Verbesserung vum Besëtzer an Ärem Handel oder Betrib ass entweder eng autoriséierter oder kapitaler Ausgab. Routine Ënnerhalt déi iergendeng Eegeschafte an enger normaler Operatioun Conditioun hält, awer dat huet den Wert net wesentlech erhéicht oder d'nëtzlech D'Liewe vun der Immobilie ass abezuzuelbar am Joer datt et geschitt ass. Anescht ginn d'Käschten capitaliséiert a scho virgeschriwwe ". (IRS.gov, Publikatioun 535, Geschäftsausgaben, Kapitel 11, Sektioun Reparaturen.)
Remarkéiert datt hei d'IRS definéiert wat se duerch Routinewuert bedeit. Routine Ënnerhalt, d'IRS seet, "hält Äre Besëtz an enger normaler Operatioun Conditioun." E Beispill wäerte d'Öl op engem Auto änneren. Ännert den Ueleg hält den Auto normalerweis an effizient, awer et brauch net d'nëtzlech Liewensdauer vum Auto erofgaang. D'Transmissioun oder d'Motor ersetzen awer d'Verlängerung vum nëtzlechen Liewensdauer vum Auto erofsetzen, sou datt dëst méi wéi eng Reparatur brauch, déi kapitaliséiert muss ginn.
Kapitaliséieren Reparaturen a Maintenance: den "BRA" Test
Reparatiounen an Ënnerhaltungskäschte, déi e Besëtz besser ginn oder d' Erzéihung vum Aarbechtskonditiounen erofzéien oder d'Eegeschaften un enger neier Benotzung adaptéieren mussen aktivéieren a scho méi Joer iwwerpréift ginn. Dëst kann einfach erënnert ginn wann een de BRA-Test benotzt, e Mnemäin, deen vum Tony Nitti geschwat gëtt.
B ettermenter si Repartiounen déi eppes besser maachen wéi et war virdrun. Spezifesch Repoune falen ënnert der Kategorie vu Besserungen, wann se sinn:
- Fixéiert e Feeler, dat existéiert, ier Dir d'Besëtz kaaft hutt
- Fixéiert e Feeler, dat geschitt, während d'Besëtzer gemaach gi sinn
- D'Immobilie vergréisseren oder erweiden sou datt et méi Kapazitéit huet oder
- Wärten d'Qualitéit, d'Kraaft, d'Effizienz oder d'Produktivitéit erhéijen
Fir méi Detailer kuckt d'Wat ass e Besserement? Sektioun vum Tangible Property Final Reglement Q & A.
Restauratiounen, wéi een et kéint erwaarden, reparéiert sinn, déi eppes an säin normale Zoustand restauréieren. Fixéieren engem Daach oder den Daach komplett ersetzen sinn zwee Beispiller vu Restauratiounen. Spezifesch Reproiren falen ënnert der Kategorie Restauratiounen, wann se reparéiert sinn:
- Restauréiere verschlechterent Eeghelitéit zu senger "normalerweis efficace Operatioun Zoustand"; oder
- Ersetzen eng wesentlech Komponent oder en substantielle strukturelle Deel vun engem Stéck Eegentum; oder
- Nees nees d'Besëtz ze restauréieren; oder
- Resultat zu engem abzüglich Verloscht, Verkeefer oder Austausch, oder Versécherung Accès Verletzung fir d'Immobilie oder Deel vun der Immobilie.
Fir méi Detailer ze gesinn, kuckt Wat sinn d'Erhéigung vun enger Unitéit vun Immobilien? Sektioun vum Tangible Property Final Reglement Q & A.
Eng Daptatiounen sinn Reparatur déi ërtze wéi d'Besëtz oder d'Ausrüstung benotzt gëtt.
Zum Beispill, wäerte e Baugewerbe e Fabrik an e Showroom konvertéieren. Wéi de Gebai gëtt Verännerungen vun der Produktioun an de Verkafsverkaarte benotzt. Zënter de Steierzueler huet geännert wéi hien oder se benotzt d'Besëtz, all Reparaturen am Zesummenhang mat der Adaptatioun vum Eegentum ginn aktivéiert.
Besonnesch datt d'IRS eng Adaptatiounskäschte seet: "Ee Betrag ass bezuelt fir eng Unitéit vun Eegeschaften op eng nei oder aner Benotzung z'änneren, wann d'Adaptatioun net mat Ärem normalen Gebrauch vun der Unitéit vun Eegesrecht entsprécht, wann Dir se ursprénglech an den Déngscht geluecht hutt "(aus dem Wat adaptéiert d'Unitéit vum Besëtz op eng nei oder aner Benotzung? Sektioun vum Tangible Property Final Reglement Q & A).
Kierzel: 3 Safe Harbour Rules
Déi allgemeng Regel ass datt d'Ausgaben fir Reparaturen an Instandhalung erfollegräich a geschlechtskenneg sinn. Et gi Ausnahmen un dës generell Regel. Tatsächlech sinn et dräi Ausnahmen, déi d'IRS sech sécher hafen. Mä och mat engem séchere Hafen, kann een net nëmmen de Käschte schreiwen. D'IRS erwart d'Steiererliichtere fir eng formell Wiel (e "Wahl" genannt) andeems Dir eng Wale fir d'Erwaardung vun hirer Steiererklärung festhält.
$ 2,500 Safe Harbour Election fir kleng Taxpayers.
Eng Persoun oder Entreprise kann direkt Reparaturen an Erhéigung Ausgaben erof huelen, wann d'Käschte pro Mount $ 2.500 (oder manner) pro Punkt oder pro Rechnung sinn . E Geschäft mat enger "anwendbarer Finanziitioun" huet awer e sécher hafenen Betrag vun $ 5.000. Dës $ 2.500 Limit ass effektiv fir d'Steierreglement 2016.
Fir Steierjäer 2014 an 2015 war d'Limit 500 $. D' Informatiounskontroll vun der Minimis Safe Harbor Limit fir Taxpayers ouni eng Applicable Financial Statement (pdf), op der IRS Websäit fir Detailer iwwert dës Ännerung. Fir méi Detailer zu dëser Bestëmmung kuckt de de minimis sicheren Hafen wielt deel vum Q & A op der IRS Websäit.
Safe Harbor fir kleng Taxpayers
D'Reparatioun kann direkt abgezunn sinn, wann de Gesamtbetrag fir Reparaturen an Instandhalung op der Immobilie ass manner oder wéi 10.000 Dollar oder 2 Prozent vun der net justifiéierter Basis vun der Immobilie, a wéi engem Betrag manner . An de séchere Hafen kënnt nëmme fir Entreprisen mat Einnahmen ënner 10 Milliounen Dollar an d'Reparaturéierung vum Immobilie ass eng net justifiéiert Basis ënnert 1 Millioun $. Fir méi Detailer zu dëser Bestëmmung kuckt d'sécher Hafenbezuelen fir kleng Steierzueler Deel vun der Q & A op der IRS Websäit.
Safe Harbor fir Routine Maintenance
Wann d'Reparaturen aus routinempfannen besteet, da kënnen d'Reparatiounskäschte direkt abgezunn sinn. Dëst sinn d'Zort Reparaturen déi regelméisseg geschéien.
D'IRS huet et e puer Detailer gemaach. Fir d'Routinepfleeg un direkt erhebbar ze sinn, wäert d'IRS d'Käschte fir all véier vun den folgenden Kriterien ze befriedegen:
- Reparaturen si regelméisseg regelméisseg Aktivitéite vun der Art déi Dir gewinnt erliewen;
- D'Reparatur erreecht duerch de Verschleppt an d'Trëppele vun engem Handel oder Geschäft;
- D'Reparatur ass néideg fir d'Immobilie effizient an hirem normale Zoustand ze dréinen;
- Et ass voll erwaart datt d'Reparaturen och musse maachen:
- Méi wéi eemol an engem 10-järege Joer (fir Gebaier a Strukturen, déi mam Baugebitt sinn), oder
- Méi wéi eemol am Laaf vum Lieblingsliewen (fir aner Objeten als Gebaier).
(Klass Liewen bezitt sech op d'Zuel vun den Joren, wéi d'IRS eis erwart datt d'Eegabe d'Eegabe ass zougesprach ginn. Dëst ass an der Publikatioun 946, Wéi fir d'Ofhuelung vun Immobilien , besonnesch de Proprietär vum Kapitel 4 a Anhang B.) - vum Safe Harbor fir Routine Maintenance Section vun der Q & A op der IRS Websäit. E Vorsichtbezeechen: De rouden Ënnerhaltungssafe hafen gitt net fir Ausgaben, déi ënnert der Kategorie vu Verbesserunge falen.
Partiell Dispositiounen
Stellecht datt e Proprietär en Dach op e Mietoffall ersetzt. Loosst eis iwwer dës Situatioun soen. Wann d'Propriétéit an engem Service als Vermietung plazéiert gouf, goufen d'Käschte vun der Immobilie an zwee verdeelt: Land a Gebai. D'Land ass en net ofgeschreidegende Wäert. D'Käschte vum Gebai goufen kapitaliséiert an iwwer ee Joer vu Joer (27,5 Joer fir Wunnimmobilien oder 39 Joer fir kommerziell Immobilier). Dofir ass d'Käschte vum alen Dach och an de Käschte vum Gebai abegraff a gëtt mat der Zäit abegraff.
De Proprietär ersat den Dach. Dës Zort Restauratioun muss kapitaliséiert a ofgeschlechte ginn (méi wéi 27,5 Joer oder 39 Joer, zoutreffen). Also elo de Proprietaire huet zwee Verméigen déi abegraff sinn: de original Bauten an den neie Dach. Mä den alen Dach ass am Gebai bevolemt. Also, op eng Manéier, de Proprietaire ass e Vermëttele vum alen Dach, deen net méi existéiert. An dësem Szenario erméiglecht de IRS de Wënzer e partiell ugeklot. Den essentielle kann de Propriétaire d'Käschte vum alen Dach schreiwen (sou datt de Deel vum Budget aus dem Abonnementskalenn vum Gebai ofgeschaaft gëtt).
Wat ass de Virdeel? Dëst gëtt e direktem Dout vum alen Dach, deen den Nodeel ofgeschloss huet, de neien Dach méi laang ze maachen. An dat huet d'alen Dach (seng historesch Käschten an hir accumuléiert Abschiebung) vun der Bilanzstatioun vum Steierzueler geläscht. E Plus-Bonus: "Et ass keng Abschiebung opkucken well et keng Verkeefer oder Austauschen war", seet de Phil Zaman, Direkter vum CBIZ National Tax Office. Als Deelweis Dispositiounen erreechen manner manner accumuléiert Abschiebung fir opzefänken, wann d'Besëtz an Zukunft ëmmer verkaaft gëtt.
Wat Dir maache muss kucken
Fir richteg a bestëmmen wat wat ofgeschnidden a wat misst aktivéiert ginn, hu mer iwwerpréift wat de Käschte läit, wéi vill et kascht an wéi d'Käschte fir d'Propriétéit réparéiert oder gepflegt ass. "Mir mussen oppassen net just fir Saachen ze schreiwe", sot Nelson: "Dës materléise Besëtzerreegelen hunn gesot, mir mussen wierklech kucken op dës Ausgaben." Also, wéi befaasse mir wierklech dës Ausgaben?
Fir all Reparatur oder Ënnerhaltungskäschte:
- Iwwerpréiwen déi Rechnung iwwer d'Käschte
- Wat ass de Käschte fir? Beweist de BRA-Test: ass de Käschte vum Besserung, der Restauratioun oder vun der Adaptatioun?
- Wéi vill ass de Schued?
- Ass all Item op der Rechnung d'selwecht wéi oder manner wéi 2500 $? Ass d'Gesamtrechnung gläich oder méi wéi 2500 $? Wann Dir esou ass, klickt d' De minimis sicheren Hafen.
- Ass de Betrag gläich oder méi wéi 10.000 Dollar? Gläich mat oder manner wéi 2 Prozent vun der net justifiéiert Basis vun der Immobilie repartéiert? Wann esou, seet d'Verwäertung déi sécher Hafen Wahl fir kleng Steierzueler.
- Wat ass d'Art vun der Reparatur? Ass d'Reparatioun e gewuesene an noutwendege Bestanddeel vun der Immobilie respektéiert normalerweis operéierend Operatioun Conditioun? Wann Dir esou ass, souwuel den Hafen fir de routen Ënnerhalt.
- Bedenkt ob et een "deelweis Dispositioun" schreiwen kann.
- Kapitaliséieren all Depensen als noutwänneg an e setze Schafprogramm fir de Reparatiounskäschten ze schreiwen.
Ressourcen fir Botti méi déif an Reparatioun an Instandhalter Deductions:
- Eng In-Depth Look: D'IRS féiert Regs iwwer Dispositioune vun Eegielbarkeet Depreciable Property (Parker Tax Publishing, 8. September 2014).
- Notice 2015-82 (IRS.gov, pdf), wat de minimisfeindleche Hafen vu $ 500 bis $ 2.500 verännert huet; IR-2015-133 zesummegefaasst: Fir kleng Entreprisen: D'IRS erlaabt d'Kapazitéit vum Immobilier Threshold op $ 2.500; Vereinfacht Filing a Recordkeeping (IRS.gov, November 24, 2015).
- Eegeschaften Propriétéreeglëche - Heefeg gestallte Froen (IRS.gov, March 13, 2015).
- Treasury Decision 9636: Guidance iwwer Deduktion an Kapitaliséierung vun Ausgaben, déi mat materiellen Eegenschaften verbonne sinn (IRS.gov, effektiv Datum 19. September 2013).
- Revenue Procedure 2015-20 (IRS.gov, pdf); IRS 2015-29: IRS mécht et méi einfach fir kleng Entreprisen fir Reparaturregelungen a 2014 an Zukunft ze maachen (IRS.gov, den 13. Februar 2015).
- Eegeschaften Propriété Reglementer - Reparatur Guiden a Ressourcen (AICPA.org)
- Ëmsetzung vun der neier materieller Propriété d'ordinatioun ( Journal of Accountancy , 31. Januar 2014).
- Routine Maintenance Safe Harbor Under New IRS Reparaturregelungen (Nolo.com)
- Kleet Taxpayer Safe Harbor fir Reparatiounen a Maintenance (Nolo.com)
- Landlords 'Viraussetzungen Ënner den IRS Reparaturregelungen (Nolo.com)